Что происходит на рынке жилья в Онтарио / 28
апреля 2009 г.Автор: AntZanka
Отмазка перед обычным читателем (если еще остались таковые) или «вы сами виноваты, что прочли это». Ответственно заявляю — всем уже купившим дома в окрестностях Торонто в мае-июне 2009-го рекомендуется покинуть эту страницу, дабы избежать повторной нервотрёпки (а то ли я купил, а не поспешил ли я, это еще хуже, чем жениться и т. п.), а так же чтобы оградить меня, любимого, от порции гнилых помидоров.
На очевидный вопрос (а ты купил или еще ждешь) — я отвечу прямо: мы рассматривали возможность купить, но то, что выставлялось в феврале-марте-апреле, либо нас не устраивало, либо не подходило по цене. Так что мы отложили эту мысль до будущих времен. А начавшийся ажиотаж только укрепил наше решение. Держись подальше от толпы, сметающей все подряд, будь то московская (онтарийская) недвижимость или билеты МММ.
Для искушённого читателя (то есть для тех, кто рубит в цифрах, и рассматривает такие явления как рецессия или депрессия с интересом физика-теоретика) — та часть моей истории, что имеет отношение к цифрам, была «собрана на коленке» под влияением таких мега-монстров макроэкономического анализа, как Авантюрист, alexsword, log2stas, likh и других. То есть мой «анализ» есть ни что иное, как применение чужих методик на отдельно взятом экземпляре. Работа же заключалась в сборе и фильтрации статистики.
Истерия захлестнула Онтарио. Покупай, завтра будет дороже. «Дешевле чем сейчас уже не будет никогда! Если ты не поспешишь сейчас, то завтра будет поздно!!! Had you secured your mortgage???». Кстати истерию заметил не только я, даже Metro (которая, естественно, так же участвовала в разогреве ажиотажа) напечала пару опусов вроде «invasion of the home snatchers». Ну или вот тут: http://www.russiantoronto.com/restate/rest09050501.asp. Выдержку стоит привеcти:
«...рынок недвижимости вновь разогрелся, и та небольшая техническая коррекция цен, которая наблюдалась в конце осени 2008 года — начале весны 2009 года, оказалась перекрыта их ростом, обозначившемся уже в апреле...». Кстати, ссылка выше интересна для ознакомления — помогает понять образ мысли риелтора. Одного мне понять не удаётся — они-то свои 2% имеют в любом случае, им же выгодней оформить, скажем, 10 сделок по 370 K, чем 7 по 400 K. К чему играть на повышение, если это очевидным образом снижает порог доступности? Ведь жильё, в котором живешь (если оно единственное), — никакой не объект инвестиций, а просто потребительский товар длительного пользования (который к тому же требует затрат на содержание).
На затравку — немного простой математики, если трудно считать самим, то любой онлайн-калькулятор (например, этот: http://www.mortgagecalculatorcanada.com/quickcalc.html) сделает это за вас. Стандартные исходные данные: mortgage term — 5 years, payment frequency — monthly, amortization period — 5 years, mortgage amount — $323K, interest rate — 3,9.
Немного пояснений по последним двум цифрам. Средняя продажная цена дома в Торонто (берутся, видимо, все сделки по первичке и вторичке), согласно CREA (вот тут публикуются цифры за последний месяц: http://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm) в июне 2009-го составила 403 918 CAD, так что для правильных канадских банков логично содрать 20% в виде первоначального взноса, ну а округленный остаток 323000 сформирует тело кредита. 3,9% как раз и была минимальная доступная процентная ставка в марте 2009-го (например, fixed rate closed term 5 years — самый распространенный среди тех, кто берет fix, текущие процентики подсмотреть можно тут: http://www.canadamortgage.com/RatesShow/ShowRates.cfm).
Получаем в месяц $1681 с копейками. Меняем mortgage amount — $292 K (средняя мартовская цена по CREA $365 499), interest rate — 4,3 (минимально доступная на начало июля). Получаем $1583. Неплохо, да?! 37 K (отскок цены вверх на ажиотажном спросе) дают вам почти 100 долларов прибавки к ежемесячному платежу по сравнению с повышенной на 40 пунктов ставкой совместно с мартовской ценой. Чтобы почти достичь паритета, ставка должна подняться до 4,9 (то есть на 100 пунктов по сравнению с минимумом марта 2009 г.).
А теперь картинки.
На рисунке внизу — средняя цена дома по отношению к среднему доходу домохозяйства (к сожалению, для Канады в целом, а не для Онтарио). Источник по доходу — statscan.ca: «Average total income, by economic family type, 1992 to 2006». Данные за 2007 и 2008 посчитаны исходя из роста в 3,2%, за 2009 — падение доходов по отношению 2008 на 3%. Данные по первичке — statscan.ca: «New Housing Price Index, 2001 to 2007», 2008 и 2009 (май) — CREA. По вторичке — http://www.housepriceindex.ca/Default.aspx, бралась средняя за год, год пересчета 2008-й.
Тот же самый график, но уже в абсолютных ценах в CAD, источники те же.
Почему именно берется 400% годового дохода домохозяйств, а не 500 или, скажем, 200. Объяснений много, но мне больше нравится такое: средняя цена нового дома в США (и в Канаде тоже) в 90-x колебалась вокруг этотого уровня. Как мы видим, в Канаде, начиная с 2002 г., цена на первичку впервые превысила этот «критический уровень», пробив в 2007 г. и уровень 500%. А цены на вторичку вплотную к нему приблизились в 2008 г. Если же обратить внимание на второй рисунок, то можно увидеть, что доход и цены на вторичку начали параллельное снижение в 2009-м, а цена на первичку «устаканилась».
Комментарии Авантюриста по поводу похожих графиков штатовской недвижки можно посмотреть тут (http://www.avanturist.org/column/3/source/1454), и выводы (о похожести ситуации) сделать самим.
Третий рисунок — цена на вторичку (по месяцам) в Торонто за 1998–2009 гг. (к сожалению, на первичку помесячной информации не нашел, источник: http://www.housepriceindex.ca/Default.aspx, за май и июнь 2009 г. данные CREA:http://www.crea.ca/public/news_stats/statistics.htm).
Нормальный такой рост на 70% за 11 лет (малый солнечный цикл, однако) с небольшой коррекцией в начале 2007 г. Эта загогулина в конце — «восстановительный» рост в мае-июне 2009-го. Возможно, повторяется ситуация 2007 г.? Будь это какой-нибудь биржевой индикатор, опытный трейдер уже бы начал играть в короткую, поскольку реализация двойной вершины весьма вероятна. Некоторые, правда, утверждают, что технический анализ к рынкам недвижимости неприменим. Пусть так. Тогда пусть попытаются объяснить рост цены на товар длительного пользования в условиях (пока еще) фактической дефляции и роста безработицы до 9,4%. Рекордно низкие ставки на ипотеку? Недостаток предложения в условиях повышающегося спроса?
Несколько цифр для полноты картины:
— средний месячный рент за 2-bedroom в Торонто вырос с 1998 по 2008 на 24% до 1095 (без учета дефлятора);
— средний доход семьи из 2+ человек вырос с 1997 по 2006 на 18% (с учетом дефлятора);
— долговая нагрузка семьи из 2+ человек выросла с1999 по 2006 на 38% (с учетом дефлятора, две трети составляет ипотечный кредит).
(цифры изhttp://www.ontariotenants.ca/research/rents-vacancy.phtml, CANSIM table 2002–0403).
Пару наблюдений о том, как канадцы отрицают рецессию. Заметил одну интересную деталь — спортивные победы южного соседа воспринимаются и преподносятся как свои. Недавний пример — матч Сeрены против Деменьтьевой, повтор которого не замедлили показать центральные каналы, а постер с шикарным бекхендом Сeрены попал на первую страницу большинства изданий. Тот же полуфинал с той же Сeреной против Кузнецовой в Париже почему-то и не показали, и не напечатали. Но это так, лирическое отступление. В конце концов, Штаты — главный (68%) торговый и политический партнер Канады. Тогда логично было бы проблемы в Штатах воспринимать как потенциально свои проблемы. Но нет, если победа — то общая, если неудачи — то это у них. Какой-то классический совковый прием, «двойные стандарты». Так вот, к чему это я. Вот список отмазок риелторов (и не только их), почему кризис недвижимости (и глобальный, в частности) в Штатах не воспроизведётся в Канаде:
«Ну, у нас же банки кому попало ипотечные кредиты не раздавали». Кстати, отчасти утверждение верное. Действительно, получить мортгейдж без первоначального взноса довольно сложно, то есть даже наличие идеальной кредитной истории гарантией получения кредита не являлось. Примем это утверждение на веру, потому как проверить или опровергнуть его я пока не смог. Однако сами каданцы и не должны были становиться sub-prime заемщиками, чтобы причинить убытки канадским же банкам. Вполне хватило и американских афро-американцев без источника дохода. Перепакованные в CMO, sub-prime на балансе канадских банков были. Что-то мне подсказывает, что в немаленьком количестве (для размеров канадской экономики, естесственно, которая, как известно, уступает по размерам GDP калифорнийской). Кстати, в 2005 в Канаде были сняты ограничения на инвестиции в зарубежные ценные бумаги (что побудило некоторых воротил с Wall Street выпускать securities номинированные в каксах). Очень удачное решение позволить северному соседу затариться мусором на исторических хаях (да-да, я знаю, что в 2006 порядка 64% ушло в трежеря, ну дак это, я бы сказал, очень даже рисковый портфель, обычно там паркуется куда как больше 70%), см. CANSIM table 376–0018.
«Ну, земли же мало, новых лотов нет, а вот там, на севере (около Симко) да вообще холодно!». Оставлю этот тезис без комментариев. Для страны с плотностью в 3,2 человека на квадратный километр (в России и то больше) это особенно актуальная проблема.
«Ну, сейчас эмигранты приезжают богатые и сразу могут купить себе дом». Да, те, кто могут, и покупают, и ипотекой не заморачиваются. Только покупают они совсем не mid-low-end, а апартаменты в Four Seasons. Большинство же приезжающих (например, из стран БРИК), даже если и продали двухкомнатную квартирку в Москве, все равно должны будут прибегнуть к ипотеке (либо добавить 40% из сбережений), чтобы купить дом средней стоимости в Торонто. А «плавная» девальвация всех валют стран БРИК (разве что кроме юаня) относительно доллара (и в меньшей степени, какса) отнюдь не помогла им сохранить средства.
Ну а ниже — полет фантазии на тему «а вот какой же будет рецессия».
Инфляционный сценарий.
Может показаться, что вот уж в этом случае недвига — это тот самый верняк, способ сохранить деньги. В абсолютных цифрах так оно и будет, миллион меньше биллиона, это верно. Только в случае гиперинфляции важны относительные цены, и даже не цены, а ликвидность. В ситуации, когда самый ликвидный инструмент — деньги — теряет ликвидность (масло масленное, но как еще сказать?), во время гиперинфляции ничто так не греет сердце, как своя печка-буржуйка и запасы тушняка. А купюры еще и горят с малой теплоотдачей. Строительство замрет, но не это главное. Главное, что дома (имеется в виду дома с лотом земли, не позволяющем выращивать годовой запас картошки) на новое средство обмена (продукты, гсм и может драг. металлы) обменять будет сложно. Правда кто доживет, будет показывать на меня (или мою могилу) пальцем и смеятся — а вот он в 2009-м не взял ипотеку, а вот я вчера (в 2014-м) досрочно погасил кредит, продав старый велосипед.
Дефляционный сценарий.
Здесь тоже все понятно. Пытка ипотечника на медленном огне, перемежаемая периодическими маржин-коллами.
Стагфляционный сценарий.
Самый вероятный сценарий в случае обычной (а у нас явно необычная) рецессии. Цены на недвигу будут болтаться вокруг отметки (максимум 2008 *0.9) ±20%, а горе или счастье в каждом конкретном домохозяйстве будет завить сугубо от него. Но халявы с 4% fixed rate closed term 5 years уже явно не будет, тут злорадство (по отношению к опоздавшим) успевших взять ипотеку может согревать их больше, чем холодок при опускании цены на дом. Правда, пример Японии в этом плане особо не вдохновляет, где цены за 90-е скорректировались вниз на 80%.
Быстрое восстановление.
Коротко резюмируя маэсто, упомянутых в самом начале: c хрена ли? Хотя надо признать, что именно в этом сценарии успевшие сесть в поезд дешевых ипотечных кредитов будут в полном шоколаде.
Сценарий «полный ПЦ» не рассматриваем, поскольку он отлично описан у Беркама или Глуховского, правда навряд ли подземка TTC может служить сколь-нибудь надежным убежищем в случае ПЦ.
Итог довольно печален. Даже если считать все 5 сценариев равновероятными (включая и ПЦ), и считать, что эти сценарии являются непересекающимися и покрывают 100% вариантов развития событий (в части развития кризиса), то в 20% ипотечник чувствует себя комфортно (относительно невзявших кредит, сценарий — восстановление), в 40% — некомфортно (стагфляция или дефляция), еще в 40% случаев неопределенность (в случае гипера или ПЦ).
Поздравляю, Торонто удалось сделать то, что не удалось даже Москве — поднять цены до исторических хаев мая-июня 2008 г. в середине 2009-го, когда безработица (согласно Statistics Canada, последние данные тутhttp://www.statcan.gc.ca/subjects-sujets/labour-travail/lfs-epa/lfs-epa-eng.htm) в Онтарио в июне достигла 9,6% (против 6,5% годом ранее). Логично предположить, что уж доходы домохозяйств как минимум не выросли. Да, надо Лужкову с Ресиным срочно перенимать передовой опыт по впариванию бетонометров (гипсокартона с вставками кирпича и арматуры, материал добавьте по вкусу).
Ну, хоть в чем-то Канада на первом месте :)
С уважением,
AntZanka
← Всё для ребёнка | Беременность →
наверх
|  |
|
